Початок: звідки взялися цифри 12−15%
Інвестиції в нерухомість іноді рекламують як джерело 12−15% річних. Такі цифри можуть виглядати реалістично і в деяких випадках дійсно досяжні. Про це в у відео для Finance.ua розповів девелопер, співзасновник та CEO Fero Development Віктор Забоєнко.
За його словами, підвищена доходність з’являється не просто так. Вона може бути пов’язана з виходом на новий ринок, унікальною концепцією проєкту або з використанням кредитного важеля. Тому автоматично вважати будь-яку пропозицію понад 10−12% шахрайством не варто, але й приймати такі обіцянки без перевірки не можна.
Наступний крок: перевірка фінансової моделі
Забоєнко радить починати з розбору фінансової моделі проєкту. Красива загальна цифра сама по собі нічого не каже якщо не видно, з яких показників вона складається. Потрібно зрозуміти, які ставки оренди закладені, яку заповнюваність прогнозують і які витрати передбачені.
Важливо, щоб кожен елемент моделі можна було перевірити. Якщо дохідність побудована на оптимістичних прогнозах щодо зростання ринку або туристичних потоків, ризик помилитися зростає. Навпаки, модель у якій можна зіставити параметри з реальними даними конкурентів дає значно реалістичнішу картину.
Далі: як рахують через чистий операційний дохід
Одним із ключових показників є чистий операційний дохід — NOI. Для його розрахунку беруть до уваги добову ставку, реальну заповнюваність, операційні витрати і податки. Саме від цих величин залежить, чи перетвориться заявлені 12−15% у реальний дохід для інвестора.
Інвестору варто заглибитися в кожну статтю витрат. Скільки коштуватиме персонал, які комісії отримає оператор, які податки і витрати на обслуговування. Також має сенс порівняти заповнюваність і ціни з реально працюючими об’єктами на тому самому ринку щоб перевірити обґрунтованість прогнозів.
Потім: ризики, що можуть змінити картину
Навіть якщо фінмодель виглядає детальною і обґрунтованою, вона не дає гарантій. Забоєнко звертає увагу на ліквідність і безпеку об’єкта як на фактори, що впливають на кінцевий результат. Ринок може перенасититися, можуть виникнути проблеми з персоналом або операційні ризики які знизять фактичну дохідність.
Це означає, що головне питання для інвестора не тільки який відсоток обіцяють, а звідки саме ця цифра береться і чи можна перевірити кожну її складову. Як каже Забоєнко, “Реальна, але не у всіх, хто обіцяє таку дохідність, — вона нереально така буде. Здебільшого це фейк”.
На чому зараз варто зосередитися перед інвестицією
Перед тим як вкладати гроші в проєкт на локальному ринку короткострокової оренди апартаментів або невеликого готелю, перевірте кілька конкретних пунктів. Подивіться на ставки оренди в конкурентів на тому ж ринку, порівняйте реальні показники заповнюваності і попросіть деталізацію витрат у фінансовій моделі.
Також варто зіставити прогнозовану доходність з альтернативами. Якщо вам пропонують високі відсотки але не дають зрозумілої деталізації, ризик дуже підвищується. За бажання можна почати з більш консервативної стратегії або обирати проєкти де важлива ліквідність і прозорість показників.
Детальніше про критерії надійності інвестицій і про те як розпізнати фінансову піраміду дивіться у відео на Finance.ua і в матеріалах редакції.
