Начало: откуда взялись цифры 12−15%
Инвестиции в недвижимость иногда рекламируют как источник 12−15% годовых. Такие цифры могут выглядеть реалистично и в некоторых случаях действительно достижимы. Об этом в в видео для Finance.ua рассказал девелопер, соучредитель и CEO Fero Development Виктор Забоенко.
По его словам, повышенная доходность появляется не просто так. Она может быть связана с выходом на новый рынок, уникальной концепцией проекта или с использованием кредитного плеча. Поэтому автоматически считать любое предложение свыше 10−12% мошенничеством не стоит, но и принимать такие обещания без проверки нельзя.
Следующий шаг: проверка финансовой модели
Забоенко советует начинать с разбора финансовой модели проекта. Красивая общая цифра сама по себе ничего не говорит, если не видно, из каких показателей она складывается. Нужно понять, какие ставки аренды заложены, какую заполняемость прогнозируют и какие расходы предусмотрены.
Важно, чтобы каждый элемент модели можно было проверить. Если доходность построена на оптимистичных прогнозах по росту рынка или туристических потоков, риск ошибиться возрастает. Напротив, модель, в которой можно сопоставить параметры с реальными данными конкурентов, дает значительно более реалистичную картину.
Далее: как считают через чистый операционный доход
Одним из ключевых показателей является чистый операционный доход — NOI. Для его расчета учитывают суточную ставку, реальную заполняемость, операционные расходы и налоги. Именно от этих величин зависит, превратятся ли заявленные 12−15% в реальный доход для инвестора.
Инвестору стоит вникнуть в каждую статью расходов. Сколько будет стоить персонал, какие комиссии получит оператор, какие налоги и расходы на обслуживание. Также имеет смысл сравнить заполняемость и цены с реально работающими объектами на том же рынке, чтобы проверить обоснованность прогнозов.
Затем: риски, которые могут изменить картину
Даже если финмодель выглядит детальной и обоснованной, она не дает гарантий. Забоенко обращает внимание на ликвидность и безопасность объекта как на факторы, влияющие на конечный результат. Рынок может перенасыщаться, могут возникнуть проблемы с персоналом или операционные риски, которые снизят фактическую доходность.
Это означает, что главный вопрос для инвестора — не только какой процент обещают, но и откуда именно берется эта цифра и можно ли проверить каждую её составляющую. Как говорит Забоенко, «Реальная, но не у всех, кто обещает такую доходность — на самом деле она такой не будет. В большинстве случаев это фейк.»
На чем сейчас стоит сосредоточиться перед инвестицией
Перед тем как вкладывать деньги в проект на локальном рынке краткосрочной аренды апартаментов или небольшого отеля, проверьте несколько конкретных пунктов. Посмотрите ставки аренды у конкурентов на том же рынке, сравните реальные показатели заполняемости и попросите детализацию расходов в финансовой модели.
Также стоит сопоставить прогнозируемую доходность с альтернативами. Если вам предлагают высокие проценты, но не дают понятной детализации, риск сильно повышается. При желании можно начать с более консервативной стратегии или выбирать проекты, где важны ликвидность и прозрачность показателей.
Подробнее о критериях надежности инвестиций и о том, как распознать финансовую пирамиду, смотрите в видео на Finance.ua и в материалах редакции.
