Как это выглядит для человека, который живёт за границей
Представьте себе украинца, который давно проживает за границей и решил продать квартиру в Украине. Первой мыслью может быть только стоимость и поиск покупателя. Вторая мысль часто — про налоги и какие последствия это будет иметь для кошелька.
Генеральный директор Центра разблокировки НДС Вадим Оксентюк обращает внимание на то, что перед тем как считать налоги нужно проверить свой налоговый статус. Ошибка в статусе может существенно изменить сумму налога и неприятно удивить продавца.
Когда нерезидент не платит ПДФО и военный сбор
Для физического лица, которое считается нерезидентом, стандартная ставка налога на доходы от продажи недвижимости составляет 18% ПДФО и дополнительно 5% военного сбора. Вместе это даёт 23% налоговой нагрузки в случае отсутствия льготы.
Однако Налоговый кодекс предусматривает исключения. По п. 172.1 доход от первой продажи жилой недвижимости в течение года не облагается налогом, если имущество находилось в собственности более трёх лет. Это правило действует и для нерезидентов.
Отдельно ГНС в своей индивидуальной консультации от 24 сентября 2026 года подтвердила, что нерезидент, который впервые за год продаёт жилой дом и владел им более трёх лет, не платит ни ПДФО, ни военный сбор. При этом для наследственной недвижимости условие трёх лет не применяется.
Когда применяется ставка 23 процентов
Если льгота по п. 172.1 не действует, то для физического лица-нерезидента применяется ставка 18% ПДФО плюс 5% военного сбора. В сумме это 23% от дохода операции по правилам налогообложения.
Для сравнения, при аналогичной операции резидент — физическое лицо может иметь иную ставку ПДФО, которая иногда составляет 5%. Поэтому для продавца, потерявшего статус резидента, разница в налоге может быть существенной. Налогообложение также привязано к стоимости сделки с учётом правил относительно оценочной стоимости недвижимости.
Почему это не новое правило
Норма об налогообложении продажи недвижимости физическими лицами-нерезидентами содержится в Налоговом кодексе уже давно. ГНС в своих разъяснениях ссылалась на п. 172.9 ещё в 2011−2012 годах и сейчас повторяет те же подходы.
То есть правила не появились из‑за начала полномасштабной войны. Однако в последнее время они стали более ощутимыми из‑за большого числа украинцев, которые длительное время живут за границей и продают имущество в Украине. Важно также помнить, что другое гражданство само по себе не делает человека налоговым нерезидентом. Для установления статуса используют правила налогового резидентства, а не только паспорт.
Какая доступна информация о таких операциях
Открытой официальной статистики, которая подробно показывала бы количество продаж украинской недвижимости физическими лицами-нерезидентами и долю операций, облагаемых по ставке 18%, пока нет. Госслужащие не публикуют такую выборку в открытом доступе.
Вместо этого ГНС продолжает рассматривать индивидуальные обращения и предоставлять консультации. Например, в сентябре 2026 года налоговая рассматривала обращение нерезидента относительно продажи доли жилого дома. Поэтому практический совет таков: проверьте свой налоговый статус до подписания договора купли‑продажи, чтобы избежать неожиданных обязательств.
Что продавцу сделать перед сделкой
Перед тем как подписывать договор или считать чистую прибыль, продавцу стоит определить, является ли он резидентом в целях налогообложения. Это ключевой вопрос, который влияет на сумму налога и на возможность воспользоваться льготой по п. 172.1.
Если есть сомнения, лучше обратиться за индивидуальной консультацией в ГНС или к специалисту, который знает нюансы Налогового кодекса Украины. Ошибка в толковании статуса может изменить окончательную сумму к уплате на десятки процентов от продажи.
