Власники земельних паїв ризикують втратити частину орендної плати, якщо в договорі не прописані строки й порядок виплат, індексація та відповідальність орендаря за прострочення. Невизначеність цих положень дає підстави для затримок і перерахунків.
Розмір, форма та строки виплати орендної плати
Розмір, форма, строки та порядок виплати орендної плати належать до істотних умов договору оренди землі. Ці положення визначаються Законом України «Про оренду землі», типовими договорами оренди земельної частки (паю), затвердженими Держкомземом, та Податковим кодексом.
Орендна плата може бути грошовою, натуральною або відробітковою; найчастіше обирають грошові розрахунки. За натуральної форми орендодавець отримує продукцію, наприклад зерно чи олію, причому її перелік і вартість має бути визначені в договорі на дату укладення угоди.
Порядок індексації та відповідні строки виплат
В договорі слід зафіксувати конкретну дату виплати та спосіб розрахунку: готівкою через касу, переказом на банківський рахунок або передачею продукції зі складу. Від установленої дати виплати також залежить нарахування штрафних санкцій за прострочення.
За Законом України «Про оренду землі» орендну плату розраховують з урахуванням індексів інфляції; якщо сторони не планують застосовувати індексацію, це потрібно окремо зазначити в договорі. Якщо порядок індексації не визначений, орендодавець може вимагати перерахунку з урахуванням офіційних індексів.
Штрафи, розірвання договору та податкові зобов’язання
Щоб убезпечити виплати, у договорі можна передбачити пеню за кожен день прострочення; юристи радять встановлювати її на рівні подвійної облікової ставки. Сторони також можуть погодити додаткові штрафи за тривалу заборгованість, наприклад 3% від суми боргу при простроченні понад три місяці, а також санкції за погіршення якості земель або самовільну передачу в суборенду.
Договір може передбачати одностороннє розірвання у разі систематичної несплати орендної плати. Орендар водночас виступає податковим агентом і при виплаті орендного доходу фізичній особі утримує податок на доходи фізичних осіб у розмірі 18% та військовий збір.
Юристи наголошують, що в договорі передусім потрібно чітко визначити форму та розмір оплати і врахувати податкові зобов’язання, інші умови сторони можуть погоджувати самостійно, якщо вони не суперечать Закону України «Про оренду землі» та Земельному кодексу.
