Купити квартиру без повної передоплати — два шляхи
Купити квартиру, не сплачуючи всю суму одразу, можна двома основними інструментами. Перший це державно-програма «єОселя», другий це розтермінування від забудовника. Обидва дозволяють розподілити витрати в часі, але працюють за різними правилами.
У матеріалі порівняємо ключові переваги та обмеження кожного варіанту і наведемо числовий приклад на однокімнатній квартирі в ЖК Синергія Сіті в Ірпені. Це допоможе зрозуміти, який сценарій краще підходить під ваші фінансові можливості.
Таблиця порівняння було і стало
Нижче зведено основні відмінності у формі таблиці. У колонці “було” зібрано характеристики для «єОселі», у колонці “стало” наведено типові умови розтермінування від забудовника на прикладі Синергії.
| Показник | було | стало |
|---|---|---|
| Тип фінансування | Державна іпотечна програма | Договір напряму із забудовником |
| Участь банку | Банк оформлює кредит і перевіряє платоспроможність | Банк не бере участі |
| Максимальний строк | До 20 років | Зазвичай до кількох років, у Синергії до 4 років |
| Мінімальний перший внесок | 20% стандартно, від 10% для позичальників до 26 років | Від 40% у Синергії |
| Ставка | 7% перші 10 років і 10% з одинадцятого; для компенсації 3% і 6% | Є здорожчання на залишок після першого внеску, механіка залежить від пропозиції |
| Валюта зобов’язання | Гривня | Гривня у договорах забудовника |
| Щомісячне навантаження на прикладі | Близько 16,3 тис. грн на місяць перші 10 років для прикладу | Близько 43 823 грн на місяць при 36 місяцях у прикладі |
| Доступ на старті продажів | Не всі новобудови доступні з першого дня через вимоги програми і банку | Максимальний асортимент планувань і стартова ціна на початку продажів |
ЄОселя — що дає і де є обмеження
Невеликий щомісячний платіж
Головна перевага програми «єОселя» це можливість розтягнути виплати до 20 років. Такий строк дозволяє зменшити щомісячне навантаження до розміру, який часто порівнюють із вартістю оренди.
За чинними умовами базова ставка становить 7% протягом перших десяти років і 10% починаючи з одинадцятого. Для категорій із частковою компенсацією ставки державою діють показники 3% і 6% відповідно.
Кредит у гривні та динаміка ставки
Зобов’язання за кредитом оформлюються у гривні, тому зміни курсу долара чи євро не впливають на тіло кредиту. Це дає певний захист від валютних ризиків при довгому строку.
Платіж все одно може змінитися з часом, оскільки програма передбачає зміну ставки після десятого року. Тому при розрахунку бюджету варто закладати можливість зростання витрат у другій частині строку.
Нижчий поріг входу але зі списком вимог
Стандартний мінімальний перший внесок за «єОселею» становить 20% вартості житла. Для позичальників віком до 26 років поріг знижується до 10%.
Разом з тим програмою можуть скористатися не всі. Банк і програма перевіряють наявність іншого житла у сім’ї, його площу, вік позичальника і платоспроможність. Є також обмеження щодо площі, вартості і віку житла, а для квартир у будинках що будуються проєкт має відповідати вимогам банку.
Розтермінування від забудовника — вигоди на старті і швидке закриття
Оплата напряму і відсутність банку
При розтермінуванні покупець укладає договір безпосередньо із забудовником і сплачує за графіком. У схемі зазвичай банк не бере участі, тому немає перевірки платоспроможності у банківському сенсі і не потрібно сплачувати типові для іпотеки супутні витрати на страхування або банківські комісії.
Модель простіша в оформленні. Є перший внесок, визначений строк і графік подальших платежів. Клієнт прямо домовляється з відділом продажів забудовника щодо умов розтермінування.
Механіка здорожчання і перевага раннього входу
Розтермінування може містити здорожчання але механіка відрізняється від банківського кредиту. У Синергії здорожчання застосовується лише до суми, яка залишається після першого внеску, тому розмір першого внеску і довжина строку впливають на загальні витрати.
Ще один фактор на користь раннього входу це можливість купувати на старті продажів. Ранній етап дає найбільший вибір планувань і стартову ціну за квадратний метр. Наприклад у вересні 2026 в ЖК Синергія Сіті стартували продажі квартир у новому 52 будинку де вартість квадратного метра починається від 50 900 грн.
Коротший строк і більші щомісячні виплати
Головний мінус розтермінування це значно коротший строк. Якщо «єОселя» дозволяє взяти кредит до 20 років то розтермінування зазвичай розраховане на кілька років. У Синергії максимальний строк становить 4 роки.
У результаті це виливається у вищий перший внесок і набагато більший щомісячний платіж. Отже розтермінування краще підходить тим хто має суттєву частку коштів на старті і може дозволити собі високі щомісячні витрати щоб закрити оплату швидше.
Одна квартира — два числові сценарії
Для конкретики порівняємо ті самі параметри на прикладі однокімнатної квартири площею 40,64 м² у будинку № 38 Синергія Сіті. Актуальна вартість у калькуляторі забудовника становить 2 629 408 грн.
Розглянемо два варіанти оплати і наведемо ключові цифри кожного з них щоб було видно різницю у перших внесках і щомісячному навантаженні.
Варіант 1 розтермінування
При розтермінуванні на 36 місяців покупець вносить на старті 40% що становить 929 843 грн. У розрахунку за умовами забудовника здорожчання застосовується лише до неоплаченої частини вартості квартири.
За актуальним розрахунком забудовника щомісячний платіж протягом 36 місяців становить близько 43 823 грн. Таким чином покупець має велику суму на старті і високий місячний платіж але повністю розраховується за квартиру приблизно за три роки.
Варіант 2 єОселя
Якщо ту саму квартиру придбати за «єОселею» з першим внеском 20% на старті потрібно близько 525,9 тис. грн. При строку 20 років і ставці 7% орієнтовний платіж протягом перших десяти років становить близько 16,3 тис. грн на місяць.
За чинними правилами базова ставка з одинадцятого року зростає до 10% тому подальший платіж слід рахувати вже за графіком конкретного банку. «ЄОселя» дає приблизно вдвічі менший перший внесок і майже утричі менше щомісячне навантаження на старті але покупець залишиться у зобов’язанні значно довше і має врахувати проценти та супутні витрати банківського оформлення.
Кому підходить кожен варіант
Якщо головне зменшити суму на старті та отримати комфортний щомісячний платіж для сімейного бюджету тоді сильнішим виглядає варіант із «єОселею». Вона дає нижчий поріг входу але накладає вимоги щодо заявника і квартири.
Якщо покупець має значний капітал для великого першого внеску може витримати високі місячні платежі і хоче потрапити в проєкт на ранній стадії щоб закрити оплату за кілька років тоді розтермінування може бути кращим вибором. У такому випадку важливо порівняти остаточні умови розтермінування для конкретної квартири і строку.
Уточнення і обмеження розрахунків
Розрахунки наведено для прикладу і є попередніми. Фактичні умови «єОселі» залежать від рішення банку, категорії позичальника і умов програми на момент оформлення.
Умови розтермінування залежать від обраної квартири, першого внеску та строку. За точним розрахунком придбання радимо звертатися до відділу продажів забудовника.
