Почему недвижимость считают основой портфеля и какие три функции она выполняет?
Недвижимость — это реальный физический актив, который нельзя «обнулить» из‑за технического сбоя или банкротства контрагента. Именно поэтому её часто рассматривают как фундамент портфеля инвестора, способный удерживать стоимость капитала даже в нестабильные периоды.
Для владельца жилая недвижимость выполняет сразу три важные функции. Во‑первых, она сохраняет капитал. Во‑вторых, она может приносить регулярный доход от аренды. В‑третьих, она имеет потенциал роста стоимости со временем. Эти три составляющие делают её универсальным инструментом в инвестициях, если правильно распределять риски и выбирать регион и тип жилья.
Какой доход от аренды реально ожидать в крупных городах и сколько останется после расходов?
В Киеве и других крупных городах номинальная доходность от аренды жилой недвижимости в валютном эквиваленте ориентировочно составляет 7−11% годовых. Это показатель до уплаты налогов и расходов на содержание объекта.
Если учесть налоги и операционные расходы, чистая рентабельность обычно опускается до 4−7% годовых. Именно поэтому сегодня основной доход инвесторов формируется не столько от аренды, сколько от роста стоимости самого объекта со временем.
Как снизить риски в портфеле и какую долю недвижимости держать?
Специалисты рекомендуют не концентрировать инвестиции в одном помещении или районе. Оптимальной долей недвижимости в портфеле считают до 35 процентов, при этом важно распределять эту долю между несколькими объектами по типу, локации и классу.
Один объект несёт локальный риск конкретного дома, района или даже арендатора. Наличие нескольких разных объектов размывает эти риски. Оценивая жильё, инвестор должен смотреть не только на площадь и планировку, но и на инфраструктуру комплекса, уровень безопасности, автономность и доступность необходимых сервисов, поскольку эти характеристики влияют на спрос.
Где искать потенциал роста и какие примеры это иллюстрируют?
При выборе объекта важно оценивать перспективы развития конкретной локации и устойчивость спроса на жильё в регионе. По оценке компании Blago, инвесторам следует учитывать темпы развития инфраструктуры и экономическую привлекательность места перед покупкой.
В качестве примера Blago приводит Ивано‑Франковск, который показал медианный рост стоимости квадратного метра на 80−85 процентов по сравнению с началом 2022 года. Для сравнения во Львове рост составил примерно 55 процентов, в Черновцах — более 50 процентов, тогда как в Киеве он был на уровне 8−10 процентов из‑за более высоких рисков по безопасности. Blago связывают динамику Запада с комфортом жизни, развитием бизнеса і близостью до Карпат.
Что стоит знать об инвестиционных проектах на примере Son Daven и порога входа
На примере проекта Son Daven в Яремче показана модель инвестирования в апартаменты внутри гостиничного комплекса с последующим управлением профессиональной управляющей компанией. Это даёт возможность одновременно получать доход и рассчитывать на капитализацию после ввода в эксплуатацию.
Порог входа в Son Daven сегодня начинается от 42 тысяч долларов. Девелопер подчёркивает, что инвестор покупает недвижимость с определённой площадью и правами на объект, и что проект уже имеет архитектуру и фактический ход строительства, но до ввода в эксплуатацию ещё остаётся потенциал для роста стоимости актива.
