Собственники земельных паев рискуют потерять часть арендной платы, если в договоре не прописаны сроки и порядок выплат, индексация и ответственность арендатора за просрочку. Неопределённость этих положений даёт основания для задержек и перерасчётов.
Размер, форма и сроки выплаты арендной платы
Размер, форма, сроки и порядок выплаты арендной платы относятся к существенным условиям договора аренды земли. Эти положения определяются Законом Украины «Об аренде земли», типовыми договорами аренды земельной доли (пая), утверждёнными Государственным комитетом по земельным ресурсам, и Налоговым кодексом.
Арендная плата может быть денежной, натуральной или в виде отработки; чаще всего выбирают денежные расчёты. При натуральной форме арендодатель получает продукцию, например зерно или масло, причём её перечень и стоимость должны быть определены в договоре на дату заключения сделки.
Порядок индексации и соответствующие сроки выплат
В договоре следует зафиксировать конкретную дату выплаты и способ расчёта: наличными через кассу, переводом на банковский счёт или передачей продукции со склада. От установленной даты выплаты также зависит начисление штрафных санкций за просрочку.
Согласно Закону Украины «Об аренде земли» арендную плату рассчитывают с учётом индексов инфляции; если стороны не планируют применять индексацию, это нужно отдельно указать в договоре. Если порядок индексации не определён, арендодатель может требовать перерасчёта с учётом официальных индексов.
Штрафы, расторжение договора и налоговые обязательства
Чтобы обезопасить выплаты, в договоре можно предусмотреть пеню за каждый день просрочки; юристы советуют устанавливать её на уровне двойной учётной ставки. Стороны также могут согласовать дополнительные штрафы за длительную задолженность, например 3% от суммы долга при просрочке более трёх месяцев, а также санкции за ухудшение качества земель или самовольную передачу в субаренду.
Договор может предусматривать одностороннее расторжение в случае систематической неуплаты арендной платы. Арендатор при этом выступает налоговым агентом и при выплате арендного дохода физическому лицу удерживает налог на доходы физических лиц в размере 18% и военный сбор.
Юристы подчёркивают, что в договоре прежде всего нужно чётко определить форму и размер оплаты и учесть налоговые обязательства; другие условия стороны могут согласовывать самостоятельно, если они не противоречат Закону Украины «Об аренде земли» и Земельному кодексу.
