Чому нерухомість вважають основою портфеля і які три функції вона виконує?
Нерухомість — це реальний фізичний актив, який не можна «занулити» через технічний збій або банкрутство контрагента. Саме тому її часто розглядають як фундамент портфеля інвестора, здатний тримати вартість капіталу навіть у нестабільні періоди.
Для власника житлова нерухомість виконує одразу три важливі функції. По-перше, вона зберігає капітал. По-друге, може давати регулярний дохід від оренди. По-третє, має потенціал зростання вартості з часом. Ці три складові роблять її універсальним інструментом в інвестиціях, якщо правильно розподіляти ризики і вибирати регіон та тип житла.
Який дохід від оренди реалістично очікувати в великих містах і скільки залишиться після витрат?
У Києві та інших великих містах номінальна дохідність від оренди житлової нерухомості у валютному еквіваленті орієнтовно становить 7−11% річних. Це показник до сплати податків і витрат на утримання об’єкта.
Якщо врахувати податки та операційні витрати, чиста рентабельність зазвичай опускається до 4−7% річних. Саме тому сьогодні основний прибуток інвесторів формується не стільки від оренди, скільки від зростання вартості самого об’єкта в часі.
Як знизити ризики в портфелі і яку частку нерухомості тримати?
Фахівці рекомендують не концентрувати інвестиції в одному приміщенні чи районі. Оптимальною часткою нерухомості у портфелі вважають до 35 відсотків і при цьому важливо розподіляти цю частку між кількома об’єктами за типом, локацією та класом.
Один об’єкт несе локальний ризик конкретного будинку, району або навіть орендаря. Наявність кількох різних об’єктів розмиває ці ризики. Оцінюючи житло, інвестор повинен дивитися не лише на площу та планування але й на інфраструктуру комплексу, рівень безпеки, автономність і доступність необхідних сервісів, бо ці характеристики впливають на попит.
Де шукати потенціал зростання і які приклади це ілюструють?
При виборі об’єкта важливо оцінювати перспективи розвитку конкретної локації і стійкість попиту на житло в регіоні. За оцінкою компанії Blago, інвесторам слід брати до уваги темпи розвитку інфраструктури та економічну привабливість місця перед купівлею.
Як приклад Blago наводить Івано-Франківськ, який показав медіанне зростання вартості квадратного метра на 80−85 відсотків порівняно з початком 2022 року. Для порівняння у Львові зростання становило приблизно 55 відсотків, у Чернівцях понад 50 відсотків, тоді як у Києві воно було на рівні 8−10 відсотків через вищі безпекові ризики. Blago пов’язують динаміку Заходу з комфортом життя, розвитком бізнесу та близькістю до Карпат.
Що варто знати про інвестиційні проєкти на прикладі Son Daven і поріг входу
На прикладі проєкту Son Daven у Яремче показано модель інвестування в апартаменти всередині готельного комплексу з подальшим управлінням професійною управляючою компанією. Це дає можливість одночасно отримувати дохід і розраховувати на капіталізацію після введення в експлуатацію.
Поріг входу в Son Daven сьогодні починається від 42 тисяч доларів. Девелопер підкреслює що інвестор купує нерухомість із визначеною площею і правами на об’єкт і що проєкт уже має архітектуру та фактичний хід будівництва але до введення в експлуатацію ще залишається потенціал для зростання вартості активу.
