За даними НБУ, інфляція в Україні у серпні 2026 року становила 8,1%, а облікова ставка від 18 вересня — 16%. Через це інвестори дедалі частіше порівнюють комерційну нерухомість і землю як варіанти захисту грошей від інфляції.
Два механізми захисту капіталу
Комерційна нерухомість захищає капітал передусім через орендний потік: ставки можуть індексуватися разом із цінами, і власник отримує дохід доти, доки тримає об’єкт. Земля переважно захищає через подорожчання самого активу: поточна дохідність оренди невисока, а основна вигода — зростання вартості гектара.
Ця різниця визначає інші параметри порівняння — ліквідність, витрати на утримання та регулярність доходу. Тому вибір між активами залежить від того, чи інвестор розраховує на постійний грошовий потік або на капіталізацію вартості.
Поріг входу та приклади інвестування
Земля має нижчий мінімальний чек: фізична особа може купити не більше 100 га, а для ділянки 5−10 га потрібно приблизно від 15 до 50 тис. доларів залежно від регіону, згідно з оцінкою Latifundist. Комерційна нерухомість потребує вищого капіталу — від десятків тисяч доларів за невелике приміщення до сотень тисяч за повноцінний об’єкт.
Менший чек у нерухомості доступний через співінвестування або рейтфонди. Так, мінімальна інвестиція уфондах S1 Plaza Позняки та S1 Позняки становить від 1 тис. грн, надалі можна поступово докуповувати сертифікати. «У фондах нерухомості інвестор купує сертифікат, тобто частку в активах фонду, який уже володіє великими об’єктами й залучає кошти багатьох людей. Інвестору не потрібно самому мати експертизу в будівництві, оренді чи експлуатації: він обирає фонд із відповідною стратегією та отримує звітність про його результати», — зазначили в S1 REIT.
Дохідність і ліквідність
Дохідність у комерційній нерухомості сильно відрізняється за сегментами та залежить від локації й управління. Для землі аграрного призначення за оцінкою Fortior Capital на старті ринку співвідношення оренди до ціни давало 7−10% річних, сьогодні — близько 5% у гривні; заявлені на майданчиках 15−30% — це прогнозована капіталізація, тобто очікуване зростання ціни, а не фактичний орендний дохід.
Ліквідність обох активів нижча, ніж у цінних паперів, але з різних причин. Склади класу А та об’єкти з надійним орендарем — найліквідніші в сегменті нерухомості; ринок землі швидко зростає, продається близько 4% земельного банку, щороку переходить у нову власність 0,7−1% земель, але попит перевищує пропозицію у 2−3 рази.
Податки, витрати і ілюстративні сценарії
Витрати на утримання землі мінімальні: земельний податок або орендна плата та адміністрування, тоді як комерційна нерухомість має операційні витрати й ремонти, тому валова дохідність завжди вища за чисту. Продажі фізичною особою у 2026 році оподатковуються ПДФО 5% і військовим збором 5%; для житлової нерухомості діють пільги за умови тримання більше трьох років і продажу не частіше одного разу на рік.
Ілюстративні розрахунки показують різні сценарії. Наприклад, ділянка 10 га за 3 500 дол. за га коштує 35 тис. дол., оренда 5% дає 1 750 дол. на рік; при зростанні ціни на 8% на рік за 10 років актив коштуватиме близько 75 тис., а у разі корекції на 30% — приблизно 52 тис. Склад площею 1 тис. кв. м із орендною ставкою 5 дол. за кв. м на місяць дає 60 тис. дол. валового доходу на рік, але після вакантності, витрат на утримання та податків чистий дохід буде нижчим, а індексація ставок на 5−8% дозволяє збільшувати дохід разом з інфляцією.
